近年，房地产项目由于土地、财务、人工、材料等成本的增加；同时随着市场竞争的多元化，已经从黄金时代过渡至白银时代。是否进行了精细化管理，对于项目能否达到预定的收益非常重要。而在规划、设计、施工一直到维修管理等一系列过程中，都包含着成本管理这个综合性课题。考虑成本，就是要在保证必要的质量标准的前提下，最大程度的发挥投资效益，使一定的投资获得最大的使用效果。这也是称为“成本管理”而不是“成本控制”的原因。 一、规划设计总平面布置 1.设计条件及任务 设计条件可分为用地规划设计条件书、设计规范（标准）及用地周界条件。从成本角度，设计条件总体上分为有利因素及不利因素。通过现场踏查了解水文、土质、树木、拆迁物等方面，了解熟悉用地的周界条件，充分利用有利条件，减少不利因素的影响，追求土地价值的最大化。 此外，结合预期的产品类型、开发进度的要求、分期开发的划分、情景样板间和售楼部的设置、设计及工程开发时间周期等形成数据的量化分析，编写客观可行的《项目的建议书》。 设计条件的收集及分析研究是前决条件，起到指导后续设计工作的关键作用。在投入产出比中，结合项目的运营情况，在成本、质量与进度三者中达到平衡, 获得最小的代价付出。 2.建筑朝向及建筑体型 建筑群的总体规划需考虑节约用地的措施，建筑平面形状力求简洁，较少凹凸，尽量考虑多单元拼接，增加房屋长度，减少节约山墙。减少外墙面积,控制建筑的体型系数(外表面积与其所包围体积的比值,不宜过大)。 尤其是东西向外墙，按2013年4月1日起实施的《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》规定:“居住建筑东、西向外窗必须采取建筑外遮阳措施”。减少东西向外窗面积对减少建筑节能投入成本作用明显，同时建筑的外部体型的长宽比例、对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构成本高低。 3.地下室 1）提高地下室的有效停车率，控制单个停车位的建筑面积。 2）地下室外边界规整，周长不宜过长，并宜达到柱距的倍数（NX8m）。 3）控制车道出入口数量及分布。 4)由于地下室基坑支护成本高，影响成本的主要方面是支护方案及施工机械选择。故控制地下室边线离规划用地红线的距离，给基坑支护工程预留施工场地（放坡及施工场地）,可减少工程方面的成本投入。 4.了解地方执行的规范，采用有利于较少成本投入方式或增加产品附加值 除熟悉用地规划设计条件书外，对一些容易忽略的要求也要在设计阶段足够重视。如非机动车位、地面停车位及可以不计容的地下室设备用房、架空层面积等.如某项目，利用地方做法，非机动车设计可以采用露天，在室外场地解决非机动车5311个，减少设置建筑面积约7966┫。 二、竖向规划设计 1.场地竖向标高设计 地下室的埋深直接影响到基坑工程的支护、开挖、降水、结构基础形式、地下室结构抗浮设计等要求。地下室层高及顶板的覆土高度都直接影响成本的投入。建筑物及地下室的层高因素，对投入成本的影响明显。 2.土方工程 设计尽可能因地制宜避开冲沟、水塘、滑坡等不利地带，减少土方量工程。 规划设计阶段经常只考虑场地内的土方平衡，但缺少考虑施工期间土方工程的施工方案，某郊区项目场地内土方转运开挖及回填成本均是22元/立方；而场地外运的成本是120元/立方（市区成本更高），回填的成本是50元/立方。现阶段，地下室通常面积较大，需按分期进行施工，如在设计阶段能把施工场地的条件一并考虑，将对工程造价的减少起到积极作用。 3.等高线设计 对于坡地建筑,尽可能按原有地势进行规划设计，控制挡土墙的高度(挡土墙的经济高度是1.5-3m)。当自然地形坡度小于5％时，应采用平坡式布置。当地面坡度大于8％时，宜采用台阶式，台阶的高度宜为1.5～3.0m。台阶的划分应与场地的功能和使用性质相协调。 筑台的处理开挖方法不同，经济效果也不同，关键在于基础的埋深，一般基础落在挖方范围较为经济。 三、道路及停车场设计 1.道路系统应有利于各类用地的功能分区和有机联系，以及建筑功能的合理布局，并有利于雨水排泄，便于管线敷设。 路网应合理简洁,由于道路（包括基层和面层）造价远高于同等面积软景造价，在满足规范与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支。道路基础的做法宜就地取材，充分利用建筑废料可以减少工料消耗及较少运输量。 2.地面停车场地应平整、坚实、防滑，并满足排水要求，地面宜以植草砖铺设。 机动车停车场用地面积按当量小汽车位数计算，停车场用地面积25-30┫/个，停车位尺寸以2.5m×5.0m划分(地面划分尺寸)，摩托车每个车位为2.5～2.7┫/个。 3.优化出入口布置 每设置一个道路出入口就意味着需增加管理人员及相应设备费用，并且此类费用将长期发生，同时也会带来一定安全隐患问题。 在满足消防、交通流向疏导等前提下，应尽量减少出入口。既可节省出入口的建造成本，又可减少出入口长期的人员管理费用。 4.道路宽度 道路宽度与道路长度一样，减少道路宽度同样起到减少道路面积、增加建设用地、节约成本开支的作用。在满足消防与交通流量的前提下，适当地减少道路宽度，以节约建设用地;注意双车行道设置与单车行道设置，单车行道较车行道节约占地；通过设置单车行道会车区，可以有效地满足消防验收需要。 四、管线综合设计 1.地下管线综合除需平面综合以外，还应进行竖向综合，协调各种管线交叉时的垂直净距，使其符合规范要求，以便于施工及维修管理。 立面综合时，需对不同专业的管线交叉点进行综合分析。用地范围内的管线综合与道路方案结合考虑,坡度与道路方向相同，便于施工，较少管道转折及交叉，较少设备井数量及埋深，优化管网走向、长度。 2. 供电、供气、供热等设施宜靠近负荷中心。 外电的机房设计与外电的供电方案综合考虑，与连接外电设备房设计位置需同时了解外电的走向及辐射范围。 3.管道材料选择 对压力管材，压力等级越高造价越高，结合现场实际情况，不同区间管道适当选择不同的压力等级。着重考虑管材优选：综合施工、使用等因素。 结语 1.项目运营讲求的成本、质量与进度的平衡，而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡，才能获得最小的代价付出。 2.目标成本先行，根据项目的产品定位及相应的价格定位、拟定的开发周期所产生的财务费用，作为既定的目标成本，进行动态的成本控制。 3.成本管理活动应把成本效益观念作为支配思想，而不是从简单狭隘的节约和减少成本的观念出发。要从“投入产出比”的分析来看待成本的必要性和合理性。 |